当前位置 >> 今视网 >> 新余频道 >> 房产车市

公积金买房史上最轻松 然并卵还是买不起房

来源:齐鲁晚报 作者: 2015-09-02 10:40:00 编辑:傅志刚

      8月31日,住建部、财政部与央行发布通知,将二套房最低首付比例降至20%,条件是首套房贷款已结清。这既是央行等年内第二次降低公贷首付比例,也是上周二央行降准降息后推出的又一楼市利好。

      这次公贷政策调整,影响力几何?改善性需求能实现了吗?解决首付后,贷款好解决吗?8月31日,记者第一时间做了调查。

      史上最宽松

      对三、四线城市是大利好

      二套房首付比例由30%降至20%,与首套房一样待遇,这已是公积金贷款政策史上最为宽松的了。我省一名长期研究公积金政策的业内人士说,时隔不到半年,二套房首付比例再降一成,这对改善性需求的释放和激发,肯定有一定的刺激和鼓励作用。

      “首付比例的降低,实实在在降低了‘能不能买房’的压力。”该人士说,目前来看,无论是刚需还是改善性需求,能不能交上首付款,是能不能买房最关键的前提,此次政策的出台就是帮助购房人群把这个“门槛”过了。

      “对于一些房价不高的三、四线城市来说,作用会更为明显。”该人士认为,如果房屋总价不高,交上20%的首付款后,余款靠公积金贷款能够满足,这就帮助购房者实现了购房需求。举例来说,若某市房价平均4000元/平米,80平米的房子总价32万元,两成首付款不到7万,剩下的25万通过公贷是可以实现的。

      世联行山东区域董事总经理朱江说,从市场来看,“金九银十”已经到来,在这个时间点出台公贷新政,更加刺激和释放改善性需求,促进房子实际成交。

      “其实,这次政策对购房者的心理和预期的影响,远大于政策本身对购买能力的影响。”朱江说,目前国家针对楼市的利好政策频出,有利于提升购房者的信心,有利于减轻库存压力,进一步推动市场回暖。

      作用受限

      贷款压力太大还是得多交首付

      “公司给缴的公积金太少了,降了首付还是买不起啊!”“首付低了,每月还款就多了,压力不是更大了?”8月31日,公贷二套房降低首付的消息发布后,不少网友还是觉得买房“压力山大”。

      “要真正实现购房需求,降低首付压力只是第一步,能不能贷下款、能贷多少,也是非常重要的。”公积金政策研究人士认为,此次公贷政策调整,对一、二线城市的影响其实很有限。

      以济南为例,根据楼市调研机构统计,济南市区均价8615元/平米,以100平米的改善性需求房源为例,总房款为86万,首付20%为17.2万元,这样需要贷款68.8万元。而根据济南最新的公贷政策,家庭最高可贷60万,这样来算,公贷还是无法满足购房需求。

      朱江说,改善性需求人群主要是两类:一类是为了学区房,目前济南市区的热门学区房基本没有1.4万/平米以下的;一类是为了换套面积大的或综合配套更好的房子,此类房子也都在均价之上。

      以燕山小区一套60平米的房子来算,总房款在90万左右,即便交得起18万的首付款,贷款压力还是很大。“这样一来,只能逼着购房者多交首付款,新政的意义也就不大了。”朱江说。

      “公积金贷款要考虑到每个人的实际还款能力,如果个人收入较低,每月还款额又很高,除了本人的还款风险外,对整个公贷市场都会带来风险。”上述业内人士指出,在这次新政施行后,很多人还是会遇到“交得起首付,贷不起款”的难题。

      尴尬现实

      公贷、组合贷并不受待见

      退一步讲,即便市民想公贷,但现实是公贷及组合贷在市场上并不受待见。

      省城一家大型房企负责人坦言,目前公积金贷款对楼盘的要求很高,要求主体工程必须完工三分之二以上。“目前市场不是很好,我们为了尽快回笼资金,还是鼓励客户选择商贷。”该负责人说,他们也采取了一些刺激措施,比如商贷房价可以打折,公贷就没有折扣。

      二手房市场亦是如此。一家房产中介金融部的负责人说,以一套100万元的房子为例,两成首付是20万,这样就要贷80万,以济南的最新政策来看,除了60万的公贷外,还有20万的“缺口”需要商贷来补。“很多房主不愿接受买主组合贷,因为公贷放款比商贷慢,房主都想尽早拿到全款。”该负责人说,从实际操作来看,对于二套房来说,交上两成公积金首付款后,余款全部用公贷的人非常少,新政的市场影响将非常有限。

      此外,该负责人提到,每个城市的公积金都有个使用率的问题,每年的缴存额是一定的,如果因贷款或提取导致使用率偏高,就会带来资金紧张问题,在这种情况下,购房者如果再申请公积金贷款,难度就比较大。